전세 직거래, 사기 당하지 않으려면?

전세 직거래는 중개수수료를 아낄 수 있고 계약 과정에서 유연성이 높다는 장점이 있지만, 사기에 취약하다는 단점도 있습니다.

 

중개인 없이 직접 계약하는 만큼 세입자가 철저히 확인해야 할 사항이 많습니다.

 

이번 글에서는 전세 직거래의 위험성과 주의할 점, 깡통전세 위험을 줄이는 방법, 전세보증보험 가입 가능 여부 체크, 계약서 작성 시 필수 조항까지 꼼꼼하게 살펴보겠습니다.

 

 

 

 

 

목차

• 전세 직거래의 위험성과 주의할 점
• 깡통전세 위험 줄이는 법
• 전세보증보험 가입 가능 여부 체크
• 전세 계약서 작성 시 필수 조항
• 결론 

 

 

 

1. 전세 직거래의 위험성과 주의할 점

전세 직거래는 신뢰할 수 있는 집주인과의 계약이라면 문제없겠지만, 그렇지 않은 경우 사기의 위험이 큽니다.

 

특히 다음과 같은 전세사기 유형을 조심해야 합니다.

• 이중계약 사기
  
  집주인이 같은 집을 여러 명에게 전세계약을 체결하고 보증금을 가로채는 방식입니다.
  
  계약 전 반드시 등기부등본을 확인하고, 기존 세입자가 있는지 체크해야 합니다.
  
  
• 깡통전세 위험
  
  집값 대비 전세보증금 비율(전세가율)이 높은 경우, 집주인이 대출을 갚지 못하면 경매로 넘어가 세입자가 보증금을 돌려받지 못할 위험이 있습니다.
  
  일반적으로 전세가율이 70% 이상이면 위험 신호로 간주됩니다.
  
  예를 들어, 서울은 평균 전세가율이 약 60~70% 수준이며, 수도권 외곽 지역은 80%를 넘는 경우도 있어 주의가 필요합니다.
  
  
• 위조된 등기부등본
  
  사기꾼이 가짜 등기부등본을 제시하고 가짜 집주인 행세를 할 수도 있습니다.
  
  반드시 정부 24 또는 등기소에서 직접 확인해야 합니다.
  
  
• 명의도용 및 대리인 계약 주의
  
  실제 소유주가 아닌 사람이 위임장 등을 이용해 계약을 진행할 수도 있습니다.
  
  집주인 본인과 직접 계약하는 것이 가장 안전하며, 대리 계약 시 공증을 받는 것이 좋습니다.
  
  
• 전세 사기 수법에 대한 자세한 내용은 아래의 블로그를 통해 참고하시기 바랍니다.
  
  전세 사기 수법 1탄

전세사기 수법 1탄: 깡통전세, 이중계약 등 위험한 전세사기 유형 알아보기

      전세 사기 2탄

전세사기 수법 2탄: 신탁부동산과 고급형 전세사기 수법 알아보기

 

 

 

 

2. 깡통전세 위험 줄이는 법

• 전세가율 확인하기
  
  전세가율(전세보증금/매매가 비율)이 높으면 깡통전세 위험이 커집니다.
  
  일반적으로 전세가율이 70% 이상이면 위험 신호로 봅니다.
  
  KB부동산, 국토교통부 실거래가 조회 등을 활용해 해당 지역의 전세가율을 반드시 확인하세요.
  
  
• 근저당권 확인하기
  
  근저당권이 많이 설정된 집은 보증금 반환 위험이 큽니다.
  
  근저당이 많으면 집이 경매로 넘어갈 경우, 선순위 채권자가 먼저 변제받고 전세 보증금은 후순위로 밀려서 반환받지 못할 가능성이 큽니다.
  
  등기부등본에서 근저당 설정 여부와 금액을 확인하고, 전세보증금이 대출금보다 후순위로 밀리는지 체크해야 합니다.
  
  근저당이 전세보증금의 40% 이상이면 신중한 접근이 필요합니다.
  
  
• 임대인의 재정 상태 점검
  
  임대인이 대출이 많거나 연체 이력이 있다면 보증금 반환 위험이 큽니다.
  
  집주인 명의의 지방세 체납 여부도 확인해 보는 것이 좋습니다.
  
  서울시는 ‘서울부동산정보광장’을 통해 체납 여부를 확인할 수 있으며, 타 지역은 관할 구청에서 지방세 체납 여부를 직접 확인하거나, 집주인에게 국세완납증명서를 요청할 수도 있습니다.
  
  
• 실거주 확인하기
  
  집주인이 실거주하는 주택인지, 기존 임차인이 있는지 확인해야 합니다.
  
  실거주자가 없거나 기존 임차인이 나가지 않은 상태라면 전세보증금 반환 위험이 커질 수 있습니다.
  
  
  

3. 전세보증보험 가입 가능 여부 체크

전세보증보험은 전세금을 안전하게 보호하는 중요한 수단입니다.

보증보험에 가입하면, 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 경우 보증기관이 이를 대신 반환해 주는 역할을 합니다.

하지만 모든 집이 가입 가능한 것은 아니므로 계약 전 반드시 확인해야 합니다.

1) 전세보증보험 가입 기준

• 전세보증금 한도: 수도권 7억 원, 지방 5억 원 이하
• 전세가율이 일정 기준 이하(보통 90% 이하)
• 근저당 비율이 낮아야 함
• 집주인 세금 체납이 없어야 함
  
  
  

2) 가입 가능 여부 사전 체크

주요 보증보험 상품으로는 주택도시보증공사(HUG), SGI서울보증이 있으며, HUG는 집주인 동의 없이 가입할 수 있지만, SGI는 경우에 따라 집주인의 동의가 필요할 수 있습니다.

각 기관 홈페이지에서 간단한 조건 확인이 가능합니다.

 

사전에 보증보험 가입 가능 여부를 확인하고, 보험이 거절된다면 해당 주택은 계약을 피하는 것이 좋습니다.

예를 들어, 전세가율이 95%에 달하는 경우 보증보험 가입이 어렵고, 근저당이 보증금보다 높은 경우에도 거절될 가능성이 큽니다.

거절 사유로는 ▲집주인의 세금 체납 ▲과도한 근저당 설정 ▲전세가율이 높아 보증금 반환 위험이 큰 경우 등이 있습니다.

 

 

 

 

4. 전세 계약서 작성 시 필수 조항

전세 계약서 작성 시 기본적인 사항 외에도 보증금 보호를 위한 필수 조항을 추가해야 합니다.

1) 확정일자 및 전입신고

전입신고와 함께 확정일자를 받아야 보증금 반환 우선권(우선 변제권)을 확보할 수 있습니다.

확정일자를 받아야 후순위 담보대출이나 경매 시에도 보증금을 보호받을 가능성이 커집니다.

계약 후 즉시 주민센터에서 확정일자를 받아두세요.

2) 특약 사항 추가

안전한 계약을 위해 다음과 같은 특약을 넣는 것이 좋습니다.

특약은 법적으로 효력이 있으며, 이를 계약서에 명시하면 계약 불이행 시 법적 대응이 용이해집니다.

• 임대인의 세금 체납 시 계약 해제 가능
• 근저당 설정 시 임차인의 동의 필수
• 전세보증보험 가입 불가 시 계약 해제 가능
  
  

3) 등기부등본, 건축물대장 및 추가 서류 확인

계약 직전에 다시 등기부등본을 떼어 변동 사항이 없는지 확인하고, 건축물대장을 통해 불법 건축물이 아닌지도 체크해야 합니다.

또한, 토지대장을 확인하여 대지권이 정상적으로 설정되어 있는지 살펴보는 것이 좋습니다.

아파트의 경우, 관리사무소를 통해 관리비 체납 여부도 확인하는 것이 안전합니다.

계약 직전에 다시 등기부등본을 떼어 변동 사항이 없는지 확인하고, 건축물대장을 통해 불법 건축물이 아닌지도 체크해야 합니다.

4) 임대인의 신분 확인

임대인의 신분증과 등기부등본 상 소유자가 일치하는지 확인하세요.

대리 계약일 경우 위임장과 공증을 받아두는 것이 안전합니다.

5. 결론 

전세 직거래는 중개수수료를 절약할 수 있지만, 사기의 위험이 높아 철저한 확인이 필요합니다.

 

전세가율과 근저당권을 체크하고, 전세보증보험 가입 가능 여부를 확인한 후, 계약서에 필수 조항을 추가하는 것이 안전한 전세 계약의 핵심입니다.

 

계약 전 반드시 신중하게 검토하고, 조금이라도 의심스러운 부분이 있다면 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.